Exención y reducción de IRS por alquiler en Portugal: Novedades 2026

La crisis de la vivienda y la oportunidad de la reducción del IRS para el alquiler en Portugal

Ante la crisis de la vivienda que atraviesa el país desde hace varios años, el gobierno portugués ha decidido tomar medidas contundentes en 2026. El objetivo es claro: animar a los propietarios a volver a poner sus bienes y habitaciones vacías en el mercado del alquiler tradicional, en detrimento de los alquileres turísticos efímeros. En Roomlala, sabemos hasta qué punto dar el paso del alquiler puede plantear interrogantes, sobre todo en lo referente al ámbito fiscal. Por ello, desglosamos para usted las últimas medidas gubernamentales.

La gran novedad de este año reside en la reforma completa de los incentivos fiscales para los propietarios. Si dispone de una habitación libre en su residencia principal en Portugal, alquilarla nunca ha sido tan ventajoso. La reducción del IRS por alquiler en Portugal se articula ahora en torno a dos ejes principales: una bajada generalizada de los tipos impositivos para los contratos de arrendamiento clásicos de larga duración, y una exención total bajo ciertas condiciones de alquiler asequible.

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Ya sea un joven jubilado instalado en el Algarve, una familia en Lisboa con una habitación de estudiante vacía, o un trabajador en Oporto que busca rentabilizar un espacio desocupado, estos dispositivos están pensados para usted. Al optar por un contrato de arrendamiento de larga duración en Portugal, no solo asegura un ingreso complementario regular, sino que también contribuye al esfuerzo nacional por la vivienda, al tiempo que reduce considerablemente su carga fiscal anual.

En este artículo, exploraremos en detalle cómo estas nuevas leyes se aplican al alquiler de habitaciones en casa del anfitrión. Desde la bajada del tipo impositivo estándar hasta la exención total mediante el nuevo régimen simplificado, pasando por los trámites administrativos imprescindibles, tendrá todas las claves en la mano para optimizar sus ingresos por alquiler con total legalidad y tranquilidad en 2026.

Comprender la bajada general de la imposición sobre los ingresos por alquiler

Incluso si no desea entrar en los mecanismos de alquileres con tope de precio, el año 2026 trae una excelente noticia para la fiscalidad del alquiler de habitaciones en Portugal. Históricamente, los ingresos inmobiliarios (categoría F del IRS) estaban gravados a un tipo liberatorio fijo del 28%, que ya se había reducido recientemente al 25%. Desde el 1 de enero de 2026, este tipo estándar ha sufrido un recorte drástico para fomentar el alquiler de larga duración.

A partir de ahora, el tipo impositivo estándar sobre los ingresos por alquiler ha pasado del 25% a solo el 10%. Esta medida se aplica automáticamente a todos los nuevos contratos de arrendamiento de larga duración, siempre que el alquiler mensual exigido no supere el límite de 2.300 euros al mes. Para el alquiler de una simple habitación en casa del anfitrión, este límite se respeta, obviamente, con creces, lo que garantiza que la gran mayoría de nuestros anfitriones de Roomlala se beneficien de este tipo ultrarreducido del 10%.

Esta reducción drástica cambia las reglas del juego para los impuestos de los propietarios portugueses. Permite conservar una parte mucho mayor de los ingresos netos por alquiler. El gobierno ha comprendido que gravar fuertemente a los pequeños propietarios les disuadía de declarar sus ingresos o de alquilar sus espacios vacíos. Con un tipo del 10%, el riesgo de alquilar sin declarar ya no merece la pena, sobre todo porque la declaración le protege legalmente en caso de litigio.

Caso práctico: Tomemos el ejemplo de Tiago, que alquila una habitación en su apartamento en Faro por 400 euros al mes a un joven profesional. En un año, percibe 4.800 euros. Bajo el antiguo régimen del 25%, habría tenido que pagar 1.200 euros de IRS sobre estos ingresos. En 2026, con el nuevo tipo del 10%, su impuesto cae a 480 euros. Es un ahorro neto de 720 euros al año, simplemente declarando un contrato de arrendamiento clásico de larga duración.

El nuevo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

¿Qué es el RSAA (ex-Arrendamento Acessível 2026)?

El 1 de junio de 2026 marcó un punto de inflexión decisivo en la política de vivienda en Portugal con la entrada en vigor del decreto ley n.º 97/2026. Este texto legislativo reemplazó oficialmente el antiguo y complejo Programa de Arrendamento Acessível por el Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). El objetivo de esta reforma es eliminar las trabas burocráticas que desanimaban a los propietarios a adherirse al programa de alquileres asequibles.

El principio del RSAA es sumamente estimulante: si acepta alquilar su habitación a una tarifa al menos un 20% inferior al valor medio de los alquileres practicados en su municipio, el Estado portugués le recompensa con una exención total (0%) de IRS sobre estos ingresos por alquiler. Sí, ha leído bien: ningún impuesto que pagar sobre el dinero que le reporta el alquiler de su habitación.

Esta medida tiene como objetivo directo crear un impacto en la oferta para los estudiantes y jóvenes trabajadores que tienen dificultades para encontrar alojamiento en las grandes metrópolis como Lisboa, Oporto o Coímbra. En Roomlala, animamos encarecidamente a nuestros anfitriones a estudiar esta opción: aunque el alquiler sea ligeramente inferior, la ausencia total de fiscalidad hace que, a menudo, la operación sea financieramente más rentable al final del año fiscal.

Caso práctico: Sofía posee un apartamento grande en Coímbra y desea alquilar una habitación a un estudiante. El alquiler medio para una habitación en su barrio, según el Portal da Habitação, es de 350 euros. Para beneficiarse del RSAA, Sofía debe proponer un alquiler máximo de 280 euros (es decir, un 20% menos). Al alquilar a 280 euros al mes, percibe 3.360 euros al año, netos de impuestos. Si hubiera alquilado a 350 euros fuera del RSAA (gravado al 10%), habría percibido 4.200 euros, menos 420 euros de impuestos, es decir, 3.780 euros. La diferencia financiera es mínima, pero Sofía gana en tranquilidad, encuentra a un inquilino al instante y participa en una labor social gratificante.

Las condiciones para beneficiarse de la exención total

Para que esta exención al 0% se aplique, el legislador ha fijado reglas estrictas pero simplificadas en comparación con años anteriores. La primera condición importante concierne a la duración del contrato. Para fomentar un verdadero contrato de arrendamiento de larga duración en Portugal, la duración mínima del contrato de alquiler para beneficiarse del RSAA en vivienda habitual se ha reducido a 3 años en 2026, frente a los 5 años anteriores. Esta mayor flexibilidad tranquiliza a los propietarios que dudaban en comprometerse durante media década.

La segunda condición esencial es el cumplimiento de los límites máximos de alquiler. Estos límites no se fijan al azar: varían según los municipios (concelhos), las parroquias (freguesias) y la tipología del inmueble (habitación individual, estudio, apartamento). Es imperativo verificar el límite exacto aplicable a su vivienda en el simulador oficial del Portal da Habitação (gestionado por el IHRU) antes de firmar el contrato de arrendamiento y fijar su precio.

Por último, la vivienda o la habitación alquilada debe cumplir con criterios mínimos de decencia y habitabilidad (ventana, acceso a sanitarios, seguridad eléctrica). El RSAA está reservado exclusivamente para la vivienda permanente del inquilino. No puede, en ningún caso, utilizarse para residencias secundarias o alquileres de transición de unos meses. El inquilino deberá, además, justificar que esta dirección se convierte en su residencia fiscal principal.

Impuestos de propietarios portugueses: trámites y puntos de atención

El registro obligatorio en el Portal das Finanças

En Roomlala, la seguridad y la legalidad son nuestras prioridades. Para activar su reducción del IRS por alquiler en Portugal o su exención total mediante el RSAA, no basta con firmar un contrato de papel con su inquilino. La ley portuguesa es estricta: todo contrato de alquiler debe registrarse obligatoriamente ante la Autoridad Fiscal (Autoridade Tributária) a través del Portal das Finanças.

Este trámite debe realizarse en un plazo máximo de 30 días tras la firma del contrato de arrendamiento. Durante este registro en línea, deberá indicar la identidad del inquilino (su NIF portugués es indispensable), la duración del contrato, el importe del alquiler y especificar si el contrato se inscribe en el marco del Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Es esta casilla marcada y verificada por los algoritmos de Hacienda la que activará su tipo al 0% o al 10%.

Además, tiene la obligación de emitir recibos electrónicos (recibos de renda eletrónicos) cada mes en este mismo portal durante el pago del alquiler. Esta trazabilidad es la garantía para el Estado de que el alquiler es efectivo y transparente. No se preocupe, la plataforma de Hacienda portuguesa se ha modernizado considerablemente en 2026 y la emisión de estos recibos se hace en unos pocos clics, o incluso de manera automatizada si lo configura.

Las exclusiones: atención al Alojamiento Local

Hay un punto de atención crucial que debemos subrayar: los alquileres turísticos o de corta duración, conocidos bajo el nombre de Alojamiento Local (AL), están estrictamente excluidos de estos dispositivos fiscales ventajosos. El gobierno desea frenar la proliferación de alquileres vacacionales que agotan el mercado de la vivienda permanente.

Si alquila su habitación por noches o por semanas a turistas de paso, seguirá sujeto al régimen de imposición clásico de actividades comerciales (categoría B) o al tipo pleno de la categoría F, sin ninguna reducción posible. Además, las licencias de Alojamiento Local son cada vez más difíciles de obtener, o incluso están congeladas en ciudades como Lisboa y Oporto.

Es aquí donde la propuesta de Roomlala cobra todo su sentido. Al orientarse hacia el alquiler de media y larga duración (estudiantes por semestre, jóvenes profesionales durante todo el año), evita los quebraderos de cabeza del Alojamiento Local, reduce la rotación de sus inquilinos (menos limpieza, menos gestión) y desbloquea ventajas fiscales masivas. Es un modelo en el que todos ganan, más tranquilo y más rentable a largo plazo.

Las ventajas para los inquilinos: un argumento importante para alquilar

La fiscalidad del alquiler de habitaciones en Portugal no solo se ha pensado para los propietarios; los inquilinos también se benefician de medidas contundentes en 2026. Saber comunicar estas ventajas es una excelente forma para ustedes, los anfitriones, de atraer perfiles serios, solventes y deseosos de instalarse a largo plazo.

Para el año 2026, el límite de deducción de los alquileres en el IRS para los inquilinos (estudiantes, jóvenes profesionales, familias) ha aumentado significativamente. Ha pasado a 900 euros anuales. Esto significa que un inquilino que declara sus ingresos en Portugal puede deducir una gran parte de sus gastos de vivienda de sus propios impuestos, con la única condición de que el contrato de arrendamiento esté registrado oficialmente y que el propietario emita recibos electrónicos.

Esta ventaja fiscal por alquiler hace que el alquiler no declarado (el mercado negro) sea extremadamente impopular entre las generaciones jóvenes. Hoy en día, un estudiante o un joven profesional exigirá un contrato en regla para poder beneficiarse de sus 900 euros de deducción. Al proponer desde el principio un contrato legal y transparente, usted se posiciona como un propietario de confianza en Roomlala.

Caso práctico: Lucas es un joven ingeniero francés recién contratado en Oporto. Busca una habitación en casa del anfitrión para integrarse. Al elegir una habitación declarada por 400 euros al mes, acumula facturas de alquiler legales. Durante su declaración de impuestos portuguesa al año siguiente, podrá deducir hasta 900 euros, lo que aumentará su devolución de impuestos o reducirá lo que tiene pendiente de pagar. Para él, es un criterio de elección innegociable: siempre preferirá su anuncio legal a una oferta no declarada, asegurando así la sostenibilidad de su contrato de arrendamiento de larga duración en Portugal.